4月 052012
 

[ 在同等商品情况下,人家降,你不降,你不就倒霉吗?

今年的3月~8月是比较艰难的时候,大概的降幅为0~15% ]

大型房地产上市公司年报陆续出炉,房企的资金与库存压力随之公之于众。在不降温的楼市调控下,为了生存,房企似乎只剩下一条路:降价。

在刚刚结束的博鳌亚洲论坛上,绿地控股集团董事长兼总裁张玉良表示,要适应目前的市场状况,性价比很关键。房价下跌15%~20%才算是调到了比较合理的范围。首创置业有限公司董事长刘晓光则称,今年房地产将围绕限购、降价、并购和去库存化这几个关键词进行,大概降幅为0~15%。

48家房企存货同比增近50%

根据Wind资讯,截至3月27日,沪深两市已有52家A股房地产上市公司披露2011年年报,剔除ST公司和不可比因素后,48家A股上市房企2011年末的存货合计达到5906.74亿元,同比增长45.8%。以2011年的开发和销售进度计算,48家房企目前存货的消化周期为4.62年。而2010年末,这些房企整体存货的消化周期为3.84年。由此,这些房企存货周转时间同比延长了9个多月。

分城市来看,上海易居房地产研究院此前发布的“月度存货压力报告”称,受成交量低迷影响,十大典型城市2011年新建商品住宅存量高达5998万平方米,与上年同期相比,新增1690万平方米库存量,增长约39.22%。

10个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市,以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。其中,广州、上海、北京增幅较为明显,平均增幅较上年同期增长约五成。而在二线城市中,杭州的库存量达到343万平方米,同比增幅高达92.5%,居典型东部二线城市增幅之首。

上海易居研究院综合部部长杨红旭预计,2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。

然而,更要命的不仅仅是库存率的上升,去年以来,由于宏观经济回落及信贷收紧,房企融资成本迅速提高。

房地产企业也力图通过各种渠道拓展资金来源。在3月21日举行的“2012中国房地产500强峰会”上,排名前50的房地产企业共同发起成立了“房企Top50基金”,拟募资180亿元,以吸引各方投资房地产项目。

2012年1~2月的数据显示,全国房地产开发企业本年资金来源中,自筹资金5995亿元,同比增长43.3%,在本年资金来源中占42.3%,比2011年全年提高1.4个百分点。

降价应对“悬崖式下跌”

对于房企危机,很多人将矛头对准了“限购令”,SOHO中国董事长潘石屹在博鳌亚洲论坛期间说,限购政策出台后,“到了去年9月份,全中国房地产成交量悬崖式下跌”。

虽然不少市场人士都预期限购作为行政手段将会退出,市场化的调控手段将取而代之,但至少目前,在几个城市试图悄悄松绑限购未果之后,张玉良表示,企业最聪明的做法是适应环境。

张玉良表示,提高去化率的核心是提高性价比。当被问及绿地集团有没有降价促销计划时,张玉良称,绿地去年7月份就降过,第一波降了10%~15%,最高降了25%左右。

刘晓光也表示,要适应市场,价格很关键。“在同等商品情况下,人家降,你不降,你不就倒霉吗?”

由于销售持续低迷和库存高企,自1月份以来,保利、招商、恒大等房企陆续启动较大规模的降价促销活动。中原地产研究中心报告称,2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。保利、富力、招商、金地、中海5家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。其中,招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。

中原地产研究中心称,现阶段,标杆房企价格调整幅度在一至四成。其中,超过一半的项目价格调整幅度在10%以内,调整幅度较小。32%的项目价格调整幅度在20%~30%之间,仅17%的项目价格下跌幅度超过两成。在售项目价格调整幅度较大的开发商包括富力、万科、华润和金地。

从城市来看,成都和天津两地成为标杆房企促销最为频繁的地方,入驻的标杆房企目前在售项目销售均价普遍有约15%的下调。北京、广州的降价促销项目也比较多,但价格的下调幅度小于成都和天津两地,在8%~12%之间。

中国房地产信息集团(CRIC)研究报告称,近年来,众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在2011年信贷紧张、资金成本很高的特定环境下,“快进快出”高周转显然已成为众房企的追求目标。

CRIC列出的2011年中国房地产企业销售金额Top50榜单中,排名前八的均为高周转企业,可见,2011年效率高周转模式更胜一筹。

房价下跌20%才算合理?

对于楼市价格到底会降多少,降到多少才算合理,业内人士也有一番激辩。

中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立称,据国际经验,房价收入比在6倍左右比较合理,房价如果高于这个价格,应当通过调控降低它的价格,通过薄利多销来增加供给。

“房价调到合理的范围,我理解是现在房价下跌15%~20%。”张玉良称。刘晓光则认为,中国的房地产市场在今年的3月~8月份是比较艰难的时候,大概的降幅为0~15%,8月份之后会是一个平稳期。“但一线城市核心地段很难下降,有些二线城市、三四线城市房价可能还会略有上升。”

长江商学院副院长刘劲表示,短期内决定房价的主要是政府,但长期来讲,中国整个房市,尤其是一二线城市过去超额回报的时期已经过去了,如果回归到一个比较合理的状态的话,房地产价格每年只能是通胀的涨幅,比如4%、5%,与此同时,租金和老百姓收入可能是一个高增长,比如9%、10%。

刘晓光表示,降房价不是一个很简单的事,因为它和群众收入、经济增速、税费、地价、资金成本、开发商的合理利润相关联,因此需要综合性地解决问题。刘晓光强调,自己不太赞成土地拍卖制度,由于价高者得,拍得土地者就会把成本都摊进去。“应该琢磨一个影子价格,就是一级土地开发的时候,有一个合理利润。二级企业开发的过程中也给一个合理利润,围绕这个换算出房价。”

郑新立对《第一财经日报》记者表示,招拍挂制度可能是推高地价的重要原因,因此需要对其进行改革。“控制保障房和一般商品房的土地价格,地方政府应该是有手段的。”

各抒己见

房地产行业还在“过冬”,必须花心思挖掘刚需,把注意力放在有潜力的二三四线城市。

——佳兆业集团总监周素萍

如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇,市场底部最迟将在年底前出现,房价至少还有15%至20%的下降空间。

——成都大学副校长张其佐

既然是短期调控政策,就早晚要退出。只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则,楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。

——中国(海南)改革发展研究院院长迟福林

( 责任编辑: 于天娥 )

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